Yargıtay'dan Emsal Karar: Müteahhitten Konut Alan İyi Niyetli Üçüncü Kişiler Artık Daha Güçlü Koruma Altında

Türkiye'de gayrimenkul sahibi olmanın en yaygın yollarından biri, inşaat halindeki bir projeden konut satın almaktır. Ancak bu süreç, özellikle arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasındaki sözleşmenin geleceği konusunda alıcılar için ciddi riskler barındırıyordu. Ancak, 18 Temmuz 2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli emsal nitelikteki kararı, bu alandaki yerleşik uygulamayı değiştirerek, tapuya güvenerek konut satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin hukuki konumunu önemli ölçüde güçlendirmiştir.

Bu yazımızda, söz konusu kararın ne anlama geldiğini, eski uygulamanın yarattığı sorunları ve yeni içtihadın getirdiği köklü değişikliği ele alacağız.

Sorun Neydi? Önceki Yargıtay Uygulaması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi genellikle inşaatın finansmanını sağlaması amacıyla belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümlerin tapusunu inşaatın başında veya inşaatın seviyesine göre inşaatın ilerleyen aşamalarında müteahhide veya mütaahhidin göstereceği devretmektedir.

Önceki Yargıtay içtihatlarına göre durum şöyleydi:

• "Avans Tapu" Anlayışı: Müteahhide devredilen bu tapular, bir mülkiyet devrinden ziyade, işin tamamlanması şartına bağlı bir "avans" olarak görülüyordu.

  
  

• Sözleşme Feshedilirse Ne Olur?: Eğer müteahhit inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlayamaz ve arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, tapu devrinin hukuki dayanağı ortadan kalkıyordu. Bu durumda müteahhit adına yapılan tescil, "yolsuz tescil" olarak kabul ediliyordu.

  
  

• Üçüncü Kişinin Mağduriyeti: En kritik nokta ise, bu yolsuz tescile dayanarak müteahhitten konut satın alan üçüncü kişinin durumuydu. Yargıtay, bu kişiyi müteahhidin halefi (ardılı) sayarak, müteahhidin hak sahibi olamadığı bir durumda onun da hak sahibi olamayacağına hükmediyordu. Dolayısıyla, üçüncü kişinin "tapudaki kayda güvendim, iyi niyetliydim" savunması (Türk Medeni Kanunu m. 1023) kabul görmüyor ve satın aldığı evin tapusu iptal edilerek arsa sahibine iade ediliyordu.

  
  

Bu durum, tüm birikimini yatırarak bir ev alan ancak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki bir anlaşmazlık nedeniyle tapusunu kaybetme riskiyle karşı karşıya kalan kişiler için büyük bir hukuki belirsizlik yaratıyordu.

Yeni Dönem: 16.05.2025 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı Ne Getiriyor?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli kararıyla (Yayımlandığı Resmî Gazete: 18.07.2025, Sayı: 32959) bu yerleşik uygulamaya son vermiştir. Yeni kararın temel ilkeleri şunlardır:

1. Tapuya Güven İlkesi Esastır: Karar, Türk Medeni Kanunu'nun temel taşlarından olan "tapu siciline güven" ilkesine öncelik vermektedir. Devletin tuttuğu resmi bir sicile güvenerek işlem yapan iyi niyetli kişinin bu güveninin korunması gerektiği net bir şekilde ortaya konulmuştur.

   
   

2. İyi Niyet İddiası Artık Dinlenecek: Müteahhitten tapu devri yoluyla bir mülk edinen üçüncü kişinin, sözleşmenin feshedilmesi durumunda ileri süreceği iyi niyet iddiası artık mahkemelerce dinlenmek zorundadır.

   
   

3. İspat Yükü Yer Değiştirdi (En Önemli Değişiklik): Belki de en devrimci değişiklik budur. Eski uygulamada alıcı, neredeyse baştan kötü niyetli kabul edilirken, yeni kararla birlikte üçüncü kişinin iyi niyetli olduğu asıldır. Aksini, yani alıcının müteahhitle danışıklı olduğunu veya tescilin yolsuzluğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat etme yükümlülüğü, tapu iptalini isteyen arsa sahibine yüklenmiştir.

   
   

Pratikte Bu Karar Ne Anlama Geliyor?

• Konut Alıcıları İçin: Gerekli özeni göstererek müteahhitten konut satın alan kişi, artık çok daha güvendedir. Arsa sahibi, alıcının kötü niyetli olduğunu somut delillerle ispatlayamadığı sürece, alıcının tapusu korunacaktır.

  
  

• Arsa Sahipleri İçin: Arsa sahiplerinin, müteahhide tapu devri yaparken daha tedbirli olmaları gerekecektir. Haklarını korumak için tapunun beyanlar hanesine sözleşmeyle ilgili şerh koydurmak veya müteahhitten ipotek gibi teminatlar almak gibi hukuki mekanizmaları kullanmaları daha da önem kazanmıştır.

  
  

Sonuç

Yargıtay'ın bu tarihî kararı, mülkiyet hakkının ve hukuki işlem güvenliğinin güçlendirilmesi adına atılmış çok önemli bir adımdır. Tapu sicilinin güvenilirliğine dayalı olarak işlem yapan iyi niyetli vatandaşların haklarını koruma altına alarak, arsa sahibi-müteahhit-üçüncü kişi üçgenindeki menfaat dengesini yeniden ve daha adil bir şekilde kurmuştur.

Yasal Uyarı: Bu makale, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her somut olay, kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir. Bu makalenin okunması, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Hukuki bir sorunla karşılaştığınızda profesyonel bir hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.