Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktıysa Ne Yapılır? Arsa Sahipleri İçin Nama İfa ve Satış Yetkisi Davası

Hayalini kurduğunuz ev veya iş yerinize kavuşmak için bir müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladınız. Ancak aylar, hatta yıllar geçmesine rağmen inşaat bir türlü bitmiyor, müteahhit ortada yok ya da sizi sürekli oyalıyor. Ne yazık ki bu, ülkemizde birçok arsa sahibinin karşılaştığı ve büyük mağduriyetler yaşadığı bir durumdur.

Peki, müteahhit inşaatı yarım bıraktığında veya eksik/ayıplı teslim ettiğinde arsa sahibi olarak haklarınız nelerdir? Hukuk sistemimiz, bu gibi durumlarda arsa sahiplerini koruyan önemli mekanizmalar sunmaktadır.

Yüklenici Temerrüde  Düştüğünde (Sözleşmedeki Yükümlülüğünü Süresinde Yerine Getirmemesi) Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Sözleşmede belirtilen sürede inşaatı bitirmeyen veya eksik bırakan yüklenici (müteahhit), hukuken "temerrüde düşmüş" sayılır. Bu durumda arsa sahibi olarak temel olarak birkaç seçeneğiniz bulunur:

1. Sözleşmenin Feshi: Belirli şartlar altında sözleşmeyi feshederek arsanızı geri alabilirsiniz. Ancak bu seçenek, inşaatın seviyesine göre her zaman en avantajlı yol olmayabilir.

   
   

2. Aynen İfayı Bekleme ve Gecikme Tazminatı: İnşaatın bitmesini bekleyerek sözleşmede kararlaştırılan veya kanunen hak kazandığınız gecikme tazminatını (kira kaybı) talep edebilirsiniz.

   
   

3. Asıl Çözüm: Nama İfaya İzin ve Satış Yetkisi Davası

İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı ancak müteahhidin kalan işleri yapmaya yanaşmadığı durumlarda en etkili ve pratik çözüm, genellikle "nama ifaya izin" davası açmaktır.

Nama İfa Davası Nedir ve Süreç Nasıl İşler?

Nama ifa, en basit tanımıyla, "yüklenicinin nam ve hesabına işi tamamlama" anlamına gelir. Bu davada mahkemeden, müteahhidin yapması gerekip de yapmadığı eksik işleri (örneğin, asansörün takılması, çevre düzenlemesi, iskan ruhsatının alınması vb.) sizin veya sizin anlaşacağınız başka birinin tamamlaması için yetki istersiniz.

Elbette bu işlerin bir maliyeti olacaktır. Peki, bu masrafları kim karşılayacak? İşte burada "satış yetkisi" devreye giriyor. Mahkemeden, eksik işlerin maliyetini karşılamak amacıyla, sözleşme uyarınca müteahhide ait olması gereken ancak tapusu hala sizin üzerinizde olan bağımsız bölümlerden (daire veya dükkan) bir veya birkaçının satılması için size yetki vermesini talep edersiniz.

Yargıtay Kararları Işığında Nama İfa Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

Yargıtay, bu tür davalarda hem arsa sahibinin mağduriyetinin giderilmesini hem de yüklenicinin haklarının korunmasını gözeten istikrarlı kararlar vermektedir. Bu kararlar uyarınca başarılı bir dava süreci için şu hususlar hayati önem taşır:

• Güncel Maliyet ve Değer Tespiti Şarttır: Dava sürecinde mahkeme, uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapar. Yargıtay, bu tür davalarda yıllar önce yapılmış keşiflere veya eski bilirkişi raporlarına itibar edilmemesi gerektiğini, hem yapılacak işlerin maliyetinin hem de satılacak dairenin değerinin karar tarihine en yakın güncel piyasa fiyatları üzerinden hesaplanmasını zorunlu görmektedir. Bu, enflasyonist ortamda hak kaybı yaşamanızı önler.

  
  

• Mahkeme Kararı Açık ve Uygulanabilir Olmalıdır: Mahkemeden alınacak yetki, genel bir "inşaatı bitirme" yetkisi olmamalıdır. Yüksek Mahkeme kararlarına göre, yapılacak tüm eksik işler ve giderler tek tek listelenmeli ve her birinin tahmini maliyeti kararda belirtilmelidir. Bu, kararın uygulanması sırasında yaşanacak sorunları en aza indirir.

  
  

• Satılacak Dairenin Değeri Korunur: Yargıtay, arsa sahibinin haklarını korurken yüklenicinin de mağdur edilmemesini gözetir. Bu nedenle, satılacak dairenin güncel piyasa değeri bilirkişilerce tespit edilir ve mahkeme, dairenin bu bedelin altında satılamayacağına karar verir. Satıştan elde edilen gelirle eksik işler tamamlanır ve para artarsa kalan miktar yükleniciye iade edilir.

  
  

Sonuç olarak; Görüldüğü üzere, müteahhidin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi, arsa sahipleri açısından hukuki sürecin sonu anlamına gelmemektedir. Hukuk düzenimiz, temerrüde düşen yüklenici karşısında arsa sahiplerine, inşaatı tamamlama ve bu maliyetleri yükleniciye ait mülkler üzerinden karşılama gibi etkin koruma mekanizmaları sunmaktadır.

Ancak "nama ifa ve satış yetkisi" davası, inşaatın mevcut fiziki seviyesi, sözleşmenin özel hükümleri ve güncel Yargıtay içtihatları gibi birçok teknik unsurun bir arada değerlendirilmesini zorunlu kılar. Bu sürecin hak kaybına uğramadan, doğru ve etkin bir şekilde yönetilmesi, şüphesiz hukuki uzmanlık ve öngörü gerektirmektedir.

Her somut olayın kendine özgü koşulları barındırdığı unutulmamalıdır. Kendi durumunuza özgü hukuki seçeneklerin ve yol haritasının tespiti için profesyonel bir hukuki değerlendirme almanız önem arz etmektedir.